Praxe převodů práv a povinností člena družstva

9.7.2013 8:53 | Realitní právo

Autor článku: JUDr. Jiří Kos, MSc., advokátní kancelář

V tomto článku poukážeme na jeden z problematických aspektů při převodech členských práv a povinností v bytových družstvech, se kterým se lidé a realitní kanceláře v praxi často setkávají.

Bydlení v družstevních bytech, tj. v bytech ve vlastnictví družstva, je v některých oblastech Česka přes rostoucí počet družstevních bytů převedených do "osobního" vlastnictví členů, stále poměrně hojně rozšířené. To tím pádem platí samozřejmě také o převodech členských práv a povinností člena družstva na další osobu. Úvodem lze připomenout právní úpravu, kterou se převody členských práv a povinností v bytovém družstvu řídí. Tato problematika je poměrně stručně upravena v § 230 obchodního zákoníku, který stanoví následující:

"Převod práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu na základě dohody nepodléhá souhlasu orgánů družstva. Členská práva a povinnosti spojená s členstvím přecházejí na nabyvatele ve vztahu k družstvu předložením smlouvy o převodu členství příslušnému družstvu nebo pozdějším dnem uvedeným v této smlouvě. Tytéž účinky jako předložení smlouvy o převodu členství nastávají, jakmile příslušné družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele členství."

Z výše uvedeného mj. plyne zcela zásadní princip, který se na převody práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu vztahuje, a to je princip, že družstvo, resp. jeho orgány převody práv a povinností nijak neschvalují. Obchodní zákoník výslovně stanoví, že k převodu dochází "předložením smlouvy" družstvu. Zákon tedy převod nespojuje s nějakým schvalovacím úkonem ze strany družstva, opatřením smluv razítkem či zápisem do seznamu členů apod. Zákon dokonce spojuje převod s doručením písemného oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemného souhlasu nabyvatele členství.

Přesto se lze v praxi poměrně často setkat s přístupem orgánů některých bytových družstev, které si usurpují pravomoci, které jim zákon ale nepřiznává. Jedním z nejčastějších problémů, se kterým se lze setkat, je situace, kdy mnohá bytová družstva požadují, aby převod byl realizován prostřednictvím formulářové smlouvy, kterou družstvo akceptuje jako jedinou možnou. Potenciální zájemci o převod jsou často v rámci předsmluvních jednání upozorňováni na to, že jiná smlouva nebude akceptována.

V případě, že převodce a nabyvatel uzavřou "vlastní" smlouvu, která se neshoduje s oním formulářem a tuto předloží družstvu, se setkávají často s reakcí, že družstvo odmítá nabyvatele považovat za člena družstva a odmítá s ním uzavřít nájemní smlouvu k bytu. Dochází tak ke kuriózním situacím, kdy účastníci převodu z donucení uzavírají smlouvy, které jejich potřebám nevyhovují, neobsahují vše, co by účastníci rádi sjednali v písemné formě apod. nebo uzavírají smlouvy dvě, jednu "pro sebe" a "jednu pro družstvo". Netřeba dodávat, že taková praxe některých bytových družstev nemá naprosto žádnou oporu v zákoně.

Družstvo nemá žádnou pravomoc diktovat účastníkům obsah smlouvy či je dokonce nutit podepisovat družstvem předem připravený text smlouvy bez možnosti jeho úpravy. Tento přístup bytových družstev je o to problematičtější, že předepsaný vzor smlouvy, který je družstvem vyžadován, často nemá podstatné náležitosti a v případě jeho podpisu ze strany účastníků jej nelze považovat za platný právní úkon.

Lze se setkat s případy, kdy družstvem vyžadovaný vzor absolutně neřeší např. otázku úplatnosti či bezúplatnosti převodu. Taková smlouva je bohužel neplatná a k převodu práv a povinností nedochází. Na tom nemění nic ani skutečnost, že mezi družstvem a nabyvatelem je následně uzavřena nájemní smlouva ohledně družstevního bytu. Lze si poměrně snadno představit situaci, kdy členství nabyvatele v družstvu bude v takovém případě následně zpochybňováno.

Účastníci převodu či realitní makléři by tak vždy měli dbát na to, zda uzavíraná smlouva splňuje veškeré náležitosti a je platným právním úkonem. Bohužel nelze v této otázce vždy spoléhat na bytová družstva, jehož se nabyvatel stává členem.

Komentáře