Praxe převodů práv a povinností člena družstva

9.7.2013 8:53 | Realitní právo
Autor článku: JUDr. Jiří Kos, MSc., advokátní kancelář
V tomto článku poukážeme na jeden z problematických aspektů při převodech členských práv a povinností v bytových družstvech, se kterým se lidé a realitní kanceláře v praxi často setkávají.
Bydlení v družstevních bytech, tj. v bytech ve vlastnictví družstva, je v
některých oblastech Česka přes rostoucí počet družstevních bytů
převedených do "osobního" vlastnictví členů, stále poměrně hojně
rozšířené. To tím pádem platí samozřejmě také o převodech členských práv
a povinností člena družstva na další osobu. Úvodem lze připomenout
právní úpravu, kterou se převody členských práv a povinností v bytovém
družstvu řídí. Tato problematika je poměrně stručně upravena v § 230
obchodního zákoníku, který stanoví následující:
"Převod práv a
povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu na základě dohody
nepodléhá souhlasu orgánů družstva. Členská práva a povinnosti spojená s
členstvím přecházejí na nabyvatele ve vztahu k družstvu předložením
smlouvy o převodu členství příslušnému družstvu nebo pozdějším dnem
uvedeným v této smlouvě. Tytéž účinky jako předložení smlouvy o převodu
členství nastávají, jakmile příslušné družstvo obdrží písemné oznámení
dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele
členství."
Z výše uvedeného mj. plyne zcela zásadní princip,
který se na převody práv a povinností spojených s členstvím v bytovém
družstvu vztahuje, a to je princip, že družstvo, resp. jeho orgány
převody práv a povinností nijak neschvalují. Obchodní zákoník výslovně
stanoví, že k převodu dochází "předložením smlouvy" družstvu. Zákon tedy
převod nespojuje s nějakým schvalovacím úkonem ze strany družstva,
opatřením smluv razítkem či zápisem do seznamu členů apod. Zákon dokonce
spojuje převod s doručením písemného oznámení dosavadního člena o
převodu členství a písemného souhlasu nabyvatele členství.
Přesto
se lze v praxi poměrně často setkat s přístupem orgánů některých
bytových družstev, které si usurpují pravomoci, které jim zákon ale
nepřiznává. Jedním z nejčastějších problémů, se kterým se lze setkat, je
situace, kdy mnohá bytová družstva požadují, aby převod byl realizován
prostřednictvím formulářové smlouvy, kterou družstvo akceptuje jako
jedinou možnou. Potenciální zájemci o převod jsou často v rámci
předsmluvních jednání upozorňováni na to, že jiná smlouva nebude
akceptována.
V případě, že převodce a nabyvatel uzavřou
"vlastní" smlouvu, která se neshoduje s oním formulářem a tuto předloží
družstvu, se setkávají často s reakcí, že družstvo odmítá nabyvatele
považovat za člena družstva a odmítá s ním uzavřít nájemní smlouvu k
bytu. Dochází tak ke kuriózním situacím, kdy účastníci převodu z
donucení uzavírají smlouvy, které jejich potřebám nevyhovují, neobsahují
vše, co by účastníci rádi sjednali v písemné formě apod. nebo uzavírají
smlouvy dvě, jednu "pro sebe" a "jednu pro družstvo". Netřeba dodávat,
že taková praxe některých bytových družstev nemá naprosto žádnou oporu v
zákoně.
Družstvo nemá žádnou pravomoc diktovat účastníkům obsah
smlouvy či je dokonce nutit podepisovat družstvem předem připravený text
smlouvy bez možnosti jeho úpravy. Tento přístup bytových družstev je o
to problematičtější, že předepsaný vzor smlouvy, který je družstvem
vyžadován, často nemá podstatné náležitosti a v případě jeho podpisu ze
strany účastníků jej nelze považovat za platný právní úkon.
Lze
se setkat s případy, kdy družstvem vyžadovaný vzor absolutně neřeší
např. otázku úplatnosti či bezúplatnosti převodu. Taková smlouva je
bohužel neplatná a k převodu práv a povinností nedochází. Na tom nemění
nic ani skutečnost, že mezi družstvem a nabyvatelem je následně uzavřena
nájemní smlouva ohledně družstevního bytu. Lze si poměrně snadno
představit situaci, kdy členství nabyvatele v družstvu bude v takovém
případě následně zpochybňováno.
Účastníci převodu či realitní
makléři by tak vždy měli dbát na to, zda uzavíraná smlouva splňuje
veškeré náležitosti a je platným právním úkonem. Bohužel nelze v této
otázce vždy spoléhat na bytová družstva, jehož se nabyvatel stává
členem.