Rizika při nabývání majetku - 1. část

13.8.2013 14:10 | Realitní právo

Autor článku: JUDr. Jiří Kos, MSc., advokátní kancelář

Smyslem tohoto příspěvku je poukázat na rizika osob vstupujících do právních vztahů s osobou proti níž je vedeno exekuční řízení, a to s ohledem na účinky tzv. generálního inhibitoria, jak vyplývá z exekučního řádu.

 

Pro praxi je tato otázka poměrně významná. Přesto se jí diskuze vedená odbornou ani laickou veřejností v souvislosti s právní úpravou a praxí exekučního řízení téměř nevěnuje. Tato skutečnost je podle mého názoru ke škodě věci, protože riziko osob vstupujících do vztahů s povinným v rámci exekučního řízení je značné. Na této situaci se však nepodílí ani tak sama existence institutu generálního inhibitoria, jako zejména fakt, že jednající osoba nemá v současné době v praxi k dispozici žádný spolehlivý zdroj informací, kde by si mohla ověřit, zda druhý účastník právního vztahu není v dispozicích se svým majetkem omezen. Výše uvedené platí nejenom v případě movitého majetku, ale bohužel i v případě nemovitostí zapisovaných do katastru nemovitostí. Zejména v těchto případech, kdy se jedná o transakce značné hodnoty, je potenciální riziko veliké.

 

Exekuční štítky

 

Generální inhibitorium je v exekučním řádu upraveno v § 44a odst. 1, který stanoví, že nerozhodl-li exekutor jinak, nesmí povinný (až na určité výjimky) po doručení vyrozumění (dříve usnesení o nařízení exekuce) nakládat se svým majetkem včetně nemovitostí a majetku patřícího do společného jmění manželů. Právní úkon, kterým povinný porušil tuto povinnost, je neplatný. Po novele exekučního řádu, která byla provedena zákonem č. 286/2009 Sb., s účinností od 01.11.2009 platí, že neplatnost takového úkonu je pouze relativní. Právní úkon je tak považován za platný, pokud se neplatnosti právního úkonu nedovolá exekutor, oprávněný nebo přihlášený věřitel, aby zajistili uspokojení vymáhané pohledávky.

Dovolat se neplatnosti právního úkonu tyto subjekty mohou v obecné tříleté promlčecí době, přičemž účinky dovolání se neplatnosti nastávají zpětně ke dni, kdy došlo k onomu právnímu úkonu. Smyslem zavedení této úpravy bylo zmírnění dopadů nařízení exekuce do sféry povinného, kdy absolutní neplatnost právních úkonů byla chápana v této fázi exekučního řízení jako příliš tvrdá. Sankcí absolutní neplatnosti je tak stíhán právní úkon povinného, kterým povinný nakládá se svým majetkem, až v případě, že tento majetek je postižen exekučním příkazem, kdy dochází k uplatnění tzv. speciálního inhibitoria.

V praxi tak dochází k situacím, kdy mezi účastníky je uzavírána smlouva, která je následně po uplynutí tu kratší, tu delší doby „zneplatněna“ v důsledku dovolání se neplatnosti ze strany oprávněných subjektů, nejčastěji soudního exekutora. Často bývá předtím na základě této relativně neplatné smlouvy plněno ve prospěch povinného ze strany druhého účastníka smlouvy (např. kupující uhradí kupní cenu vlastníkovi nemovitosti – povinnému, věřitel po zřízení zástavního práva na nemovitostech povinného poskytne povinnému úvěr apod.). Situace účastníka smlouvy, který na jejím základě např. uhradil kupní cenu za rodinný dům ve výši několika milionů korun, je samozřejmě velice nezáviděníhodná a jeho šance na vrácení poskytnutého plnění ze strany povinného z titulu bezdůvodného obohacení se často mohou rovnat nule.

V praxi jsem již zaznamenal případ, kdy k dovolání se neplatnosti právního úkonu (kupní smlouvy) došlo ze strany soudního exekutora téměř po jednom roce poté, co povinný ve prospěch kupujícího převedl vlastnické právo k nemovitostem a obdržel od kupujícího kupní cenu, kterou mezitím stačil utratit. Lze dodat, že kupující se před převodem pečlivě seznámil se stavem zápisů v katastru nemovitostí, prověřil si osobu prodávajícího v Centrální evidenci exekucí (CEE) a rozhodně tak nelze říci, že by kupující postupoval nějak neopatrně. Přesto o probíhajícím exekučním řízení ničeho netušil.

Každý účastník právních vztahů by měl být s ohledem na výše uvedené velice obezřetný, s kým do právních vztahů vstupuje, a to zejména v případě převodu vlastnického práva nebo např. v případě sjednávání zajištění formou zástavního práva. V případě nemovitostí je tato obezřetnost na místě tím spíše, že se většinou jedná o věci značné hodnoty a rovněž výše škody, která může takové osobě vzniknout v důsledku uzavření relativně či absolutně neplatné smlouvy, může být značná. Náš právní řád zde jednoznačně vychází ze zásady, že právo přeje bdělým. Otázka však je, zda „bdělé“ osoby vstupující do právních vztahů mají v praxi k dispozici spolehlivé zdroje informací o tom, zda proti osobě, s níž jednají, není vedeno exekuční řízení. Ze zřejmých důvodů za takový zdroj informací nelze považovat samu osobu, s níž je jednáno.

Pokud se zaměříme na nemovitosti, můžeme říci, že v široké veřejnosti převládá nesprávný názor, že pokud je příslušný list vlastnictví bez zápisu poznámky o nařízení, resp. zahájení exekuce, exekučním příkazu a samozřejmě dalších omezení vlastnického práva, je vše v pořádku a lze bez obav s vlastníkem těchto nemovitostí jednat a uzavřít smlouvu. Katastr nemovitostí je jistě významným zdrojem informací. Ve vztahu k exekučnímu řízení to ale rozhodně neplatí absolutně. Podle § 44 odst. 1 exekučního řádu ve znění účinném od 1.1.2013 je-li v katastru nemovitostí zapsáno vlastnické právo povinného, vyrozumění se zašle kromě stanovených výjimek katastrálnímu úřadu, v jehož územním obvodu má sídlo soudní exekutor, který vyrozumění o zahájení exekuce zasílá.

Podle § 44 odst. 4 exekučního řádu ve znění účinném do 31.12. 2012 je-li v katastru nemovitostí zapsáno vlastnické právo povinného, usnesení o nařízení exekuce se doručí katastrálnímu úřadu, v obvodu jehož územní působnosti se nachází sídlo soudu, který exekutora pověřil. Katastrální úřad v takovém případě zapíše bezodkladně do katastru nemovitostí poznámku podle § 9 odst. 1 písm. c) a odst. 3 zákona č. 265/1992 Sb.

 

Dům exekuce

 

Výše citovaná ustanovení exekučního řádu, kterým je uložena exekutorovi povinnost doručit usnesení o nařízení exekuce katastrálnímu úřadu, budí dojem, že se lze v případě nakládání s nemovitostmi spolehnout na informace získané z katastru nemovitostí. Toto ustanovení exekučního řádu je však bohužel v praxi vykládáno soudními exekutory velice různě. Lze se setkat s přístupem exekutorů, kteří vyrozumívají katastrální úřad vždy, a to i v případě, že exekučním příkazem k prodeji nemovitostí prozatím nemovitost povinného nepostihují a postupují jiným způsobem, např. srážkami ze mzdy.

Praxe je však ale i taková, že exekutoři usnesení katastrálnímu úřadu zasílají až spolu s exekučním příkazem k prodeji nemovitosti, a to např. poté, co pohledávku oprávněného často i delší dobu vymáhali neúspěšně jiným způsobem nebo ji zatím nevymáhali nijak.

Pokračování příště.

Hodnocení článku:

Komentáře

Zadejte nabídku Vyberte si nejlepšího realitního makléře ve Vaší lokalitě.
Zadejte poptávku Získejte přístup k novým nabídkám ještě než se dostanou do inzerce.