Rizika při nabývání majetku - 2. část

18.9.2013 15:04 | Realitní právo

Autor článku: JUDr. Jiří Kos, MSc., advokátní kancelář

Smyslem tohoto příspěvku je poukázat na rizika osob vstupujících do právních vztahů s osobou proti níž je vedeno exekuční řízení, a to s ohledem na účinky tzv. generálního inhibitoria, jak vyplývá z exekučního řádu.

 

Z pohledu účinků generálního inhibitoria tak dochází na jedné straně k situacím, kdy v katastru nemovitostí je zapsána poznámka o nařízení či zahájení exekuce, ale povinný přitom dosud usnesení či vyrozumění neobdržel a účinky generálního inhibitoria tak dosud nenastaly a povinný by teoreticky mohl nemovitostí nakládat bez sankce relativní neplatnosti právního úkonu. Na druhé straně dochází rovněž k situacím, kdy v katastru nemovitostí není zapsána žádná poznámka o nařízení exekuce, ale vlastníkovi nemovitostí již bylo usnesení o nařízení exekuce, resp. vyrozumění o zahájení exekuce doručeno a jsou tak dány účinky inhibitoria, nicméně ze stavu zápisů v katastru nemovitostí tomu nic nenasvědčuje. Dlužno poznamenat, že tento stav absence zápisu poznámky v katastru nemovitostí po doručení povinnému trvá řádově i měsíce a právě zde vidím největší riziko pro osoby jednající s povinným.

Účastníkům právních vztahů tak hrozí relativní neplatnost právního úkonu, aniž by je stav zápisů v katastru nemovitostí jakkoliv varoval. Soudní exekutoři tuto praxi vysvětlují podle autorovy zkušenosti většinou tak, že pokud se nerozhodli k postihnutí nemovitosti přímo exekučním příkazem k prodeji nemovitosti, je v rozporu se zájmy povinného a zásadou přiměřenosti, aby povinného „cejchovali“ zveřejněním informace o probíhající exekuci ve veřejně přístupném systému, kterým katastr nemovitostí je. Tento přístup je však podle autora v přímém rozporu s ustanovením § 44 exekučního řádu, které je zcela jednoznačné, byť nestanoví, kdy konkrétně by měl exekutor usnesení katastrálnímu úřadu zaslat. Z logiky věci by tomu však mělo být současně s obesláním účastníků řízení. Katastr nemovitostí tak bohužel není spolehlivým zdrojem informací pro účastníky právních vztahů.

Cenné informace může, a to i ve vztahu k movitým věcem, poskytnout Centrální evidence exekucí (CEE), která je provozována Exekutorskou komorou ČR. Podle důvodové zprávy byla CEE zřízena rovněž z důvodu ochrany práv třetích osob. V této souvislosti je možné se pozastavit nad tím, zda účelu CEE neodporuje zpoplatnění informací zde získávaných, resp. zda tomu neodporuje rozsah tohoto zpoplatnění. Pro běžného člověka, který hodlá CEE využít čistě jednorázově, může být rovněž problematickým proces registrace a přihlášení do systému, kdy až po registraci a uhrazení zálohové faktury je navýšen kredit osobního účtu registrované osoby a lze čerpat potřebné informace.

Osobně pochybuji, že CEE se s ohledem na výše uvedené stane pružným systémem využívaným opravdu širokou veřejností, ačkoliv by to bylo jistě vhodné. Podle mého názoru by základní, ale přitom ta nejvýznamnější, informace o tom, zda proti určité osobě byla zahájena exekuce, zpoplatněna být neměla a systém by z tohoto důvodu nemusel po tazateli vyžadovat registraci a přihlášení. Pro základní prověření smluvního partnera by postačovala stručná informace typu vyrozumění o zahájení exekuce, resp. usnesení o nařízení exekuce doručeno/nedoručeno. Až v případě informace o nařízené exekuci, lze pochopit zpoplatnění podrobnějších informací. Jako podstatnější však osobně vidím skutečnost, že systém CEE obsahuje pouze informace o pravomocně nařízených exekucích (podle exekučního řádu ve znění účinném do 31.12.2013). Množina osob, které nesmí nakládat se svým majetkem v důsledku doručení usnesení o nařízení exekuce, je tak nezanedbatelně rozsáhlejší než množina osob, které jsou evidovány v CEE až po právní moci usnesení. Bohužel se nedá říci, že by se alespoň z hlediska času jednalo o nějaký zanedbatelný rozdíl. Např. v situaci, kdy povinný podá proti usnesení o nařízení exekuce odvolání, se zápis o povinném v CEE neobjeví, a to po dobu trvání odvolacího řízení, což je záležitost přinejmenším několika měsíců. Po celou dobu se však povinného a také osob s ním jednajících týkají účinky generálního inhibitoria.

Podle exekučního řádu ve znění účinném od 1.1.2013 se vyrozumění o zahájení exekuce zapisuje do CEE, a to po uplynutí lhůty dle § 46 odst. 6 exekučního řádu, tj. lhůty v délce 30 dnů ode dne doručení vyrozumění. Tato 30 denní lhůta je povinnému poskytována ke splnění vymáhané povinnosti, přičemž v případě splnění se uplatní pravidlo o snížených nákladech exekuce. Opět tak zde zákon vytváří rozhodně nezanedbatelné časové období, kdy povinný nesmí nakládat s majetkem, ale údaje o této skutečnosti v CEE nenajdeme. Z pohledu osob vstupujících do právních vztahů s osobou, které bylo doručeno usnesení o nařízení exekuce, tak CEE neposkytuje spolehlivý zdroj informací, protože CEE se zaměřuje až na pokročilejší stádium exekučního řízení.

V případě, že osoba, s níž je jednáno, k tomu poskytne potřebnou součinnost (osobní přítomnost, popř. zmocnění), lze se pokusit zjistit informace přímo na soudě. První komplikací je, že nelze s jistotou určit místně příslušný soud, protože ve složitějších případech nemusí být jeho určení zcela jasné. Druhou komplikací je, že praxe okresních soudů je velice rozdílná v míře a způsobu poskytování informací o probíhajících exekučních řízeních.

Z výše uvedeného tak plyne závěr, že osoby vstupující do právních vztahů mají v současné době jen omezené a nedostačující možnosti, jak si prověřit svého smluvního partnera z hlediska účinků generálního inhibitoria. Uzavřením jakékoliv smlouvy, kterým je nakládáno s majetkem, tak na sebe účastníci smlouvy berou riziko, které lze bohužel za využití všech dostupných zdrojů informací pouze snížit, ale nelze jej však zcela eliminovat.

Je nesporné, že institut generálního inhibitoria je pro efektivitu exekučního řízení nepostradatelný. Proti tomu jistě nelze brojit. Co je však tristní, že současná právní úprava generálního inhibitoria může velice těžce dopadnout na osoby, které jednají v dobré víře s povinným, přičemž těmto osobám ale neposkytuje spolehlivý zdroj informací, kde by mohlo dojít k prověření osoby, s níž je jednáno. Každá osoba, která má zájem např. zakoupit nemovitost, by si tuto skutečnost měla uvědomovat a učinit kroky, aby toto riziku co nejvíce snížila.

Jsem toho názoru, že v dnešní době by se mělo stát samozřejmostí, že realitní kanceláře či advokáti budou klientům nabízet rovněž službu v podobě prověření smluvních partnerů v CEE a jejich klienti by se měli naučit toto prověření požadovat.

Hodnocení článku:

Komentáře

Zadejte nabídku Vyberte si nejlepšího realitního makléře ve Vaší lokalitě.
Zadejte poptávku Získejte přístup k novým nabídkám ještě než se dostanou do inzerce.